Уходящий год на рынке жилой недвижимости запомнился рекордами. В 2023-м пиковым был спрос на квартиры в Минске, рекордное количество сделок проходило с участием кредитных средств, рекордное число людей из регионов стали владельцами минских квартир. А что будет дальше? Office Life обсудил с экспертами рынка, чем был примечателен этот год и чего ждать от наступающего 2024-го.
Что изменилось — в цифрах
Стоимость стандартных квартир в Минске с начала года выросла на 7%, квартир с хорошим свежим ремонтом — на 9−10%.
Доля покупателей из регионов увеличилась до 26% — абсолютный рекорд, ранее это число не превышало 23%.
Количество сделок с кредитованием достигло 37%: каждый третий покупатель минских квартир — с кредитом. Предыдущий рекорд был поставлен еще в благополучные доковидные времена — тогда доля кредитных покупок жилья не превышала 32%, в последний год она в среднем равнялась 28−30%.
Самые популярные квартиры в 2023 году — в свежих каркасных домах. Их доля в объявлениях достигла уже 45%. Квартир в панельках 70−90-х годов сейчас в объявлениях 22%, в современных (возрастом до 10 лет) панельных домах — 14%. Рынок минского жилья «осовременился». Это нужно учитывать тем, кто настроен до упора держать высокие цены на старые, «убитые» метры, рекомендуют эксперты.
— Растет уровень оптимизма покупателей, — констатирует независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская. — Весь 2023-й прожили без шоков, адаптировались, появился оптимизм и желание жить «здесь и сейчас». Это видно и по структуре покупок квартир: процент купленных «двушек» растет. Значит, люди улучшают жилищные условия, а не берут что-то маленькое и самое дешевое, на что копили всю жизнь. Если не будет новых шоков, оптимизм сохранится и в 2024-м.
Что поддерживает покупательский оптимизм?
Доступное (в сравнении с 2021—2022 годами) ипотечное кредитование.
— Если ставки по кредитам останутся на прежнем уровне — около 15%, число покупателей, которые привлекут банковские средства, достигнет 40%, — прогнозирует Наталья Литовская.
Отсутствие у людей другого понятного и безопасного механизма долгосрочного сбережения валюты — кроме как в квадратных метрах.
Андрей Чернышев, замначальника отдела консалтинга и аналитики ГК «Твоя столица» в свою очередь добавляет к критериям стабильно высокого спроса на квадратные метры стабильный в последний год курс доллара, к эквиваленту которого у нас традиционно привязана продажа недвижимости.
Покупательская активность на вторичном рынке сохраняется на высоком уровне уже третий год подряд: спрос поступательно растет, констатирует Андрей Чернышев. И это несмотря на то, что нет взрывного роста покупательской способности белорусов, нет серьезных изменений ставок по кредитам. Так в чем же дело?
— Покупателей не стало больше — они просто перетекли из «первички» во «вторичку». Рынок повернулся в другую сторону: например, в 2019 году на «первичке», по нашим оценочным данным, было продано вдвое больше квартир, чем на «вторичке»: примерно 30 тыс. и 15 тыс. соответственно, — объясняет Андрей Чернышев.
Потом случился февраль 2022-го, все замерли в неопределенности — и решили, что надежнее покупать «вторичку». С тех пор так и идет. Тем более что на вторичном рынке за последнюю пятилетку появилось очень много предложений свежих квартир, в которых зачастую еще даже никто не жил. То есть, по сути, те же новостройки, только уже от частных лиц, а не от застройщиков, — говорит Андрей Чернышев.
Высокий спрос на жилье останется и после Нового года, уверен собеседник Office Life. Эксперт ожидает разве что какие-то незначительные сезонные колебания.
— Если в среднем в 2023 году в Минске ежемесячно регистрировали около 1500 сделок с жилой недвижимостью, то в январе, возможно, это число не превысит 1000. Но это будет связано исключительно с праздниками, а также с тем, что люди будут присматриваться к возможным изменениям в общей ситуации — курсам валют и ставкам по кредитам.
Что будет с ценами? Продавать или покупать?
Наталья Литовская обращает внимание, что рынок входит в новый год с растущими ценами на новостройки и плавно подрастающими ценами на ликвидные предложения вторичного рынка. Но, по ее мнению, и на новостройки, и на «вторичку» цены еще не достигли потолка, резерв есть.
— Так что если нужна квартира для жизни — пора решать жилищный вопрос, оптимально — с помощью доступных кредитов, оставляя часть «своих» денег на отделку или ремонт. Благо и новостроек достаточно, и рынок «вторички» радует объемом предложения.
Неплохое время решать квартирный вопрос и по цепочке: свою продавать, докладывать кредитные деньги и покупать квартиру побольше. Например, вам нужно продать однокомнатную и купить двушку. Разница в цене на уровне 20−40 тыс. долларов сохраняется, но их, если у вас есть официальный доход выше среднего по стране, можно смело брать в кредит.
То есть сейчас потенциальный покупатель уходит от необходимости ужиматься, откладывать и долго копить.
Если нужно продать «лишнюю» квартиру, то в начале 2024-го вас ждет отличное время: по адекватной цене любое жилье «уходит» в течение двух-трех недель. Если нет покупателя, значит вы не угадали с ценой.
Для спекулятивных инвестиций (взял «на котловане» дешево — сдали дом — продал дороже) время уже упущено: перспективных новостроек с дешевыми метрами сейчас практически нет. То, что сдадут в 2025-м, уже рискованная инвестиция: есть риск «сработать» в ноль.
Хорошо заработают в 2024-м те, кто смело вошел в стройку в конце 2022-го — начале 2023-го, когда «квадрат» в маленьких квартирах стоил около 1100 долларов.
На первичном рынке тоже все хорошо — и так, скорее всего, будет весь следующий год. В Минске идет активное строительство жилья, набирает обороты «Северный берег», который будет «делать погоду» в ближайшие три пятилетки. В проектах, которые уже строятся, будут продавать новые дома. Стараются не отставать госзастройщики — они уже анонсировали на следующий год несколько ЖК, где будут предложены квартиры всем желающим.
Будем надеяться, эту идиллическую картинку растущего благосостояния и возможностей ничего не разрушит. Но, увы, гарантий никто не даст.
Андрей Чернышев согласен с таким прогнозом: спрос на квартиры в Минске будет по-прежнему зависеть от возможностей получить кредит по хорошей для белорусского рынка ставке и стабильности валютных курсов. И тоже не советует выжидать, если готовы продавать — чтобы потом якобы продать дороже.
— Продавцы иногда думают: спрос ажиотажный, не снижается, значит, подожду — и продам подороже. Но это рисковый план. Если любой из ключевых факторов изменится в 2024-м, они сразу потеряют возможность продать даже по той цене, что есть сейчас.
Эксперт рекомендует не ждать в 2024 году таких цен на столичную недвижимость, как были, например, в 2013—2014 годах.
— Для столь интенсивного роста цен (+21%) недостаточно только кредитов по 15% и относительно стабильного обменного курса. Здесь уже нужен реальный и значительный рост доходов у преобладающего большинства потенциальных покупателей (что и было причиной таких высоких цен в конце 2013 года). Либо же требуется существенное снижение кредитных ставок и/или курса валют, которые компенсируют нехватку средств и недостаточный рост доходов.
